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이슈 포커스
내 집 마련 가이드 #1
주택담보대출 이해하기
'이슈 포커스'는 연말정산 방법부터 각종 지원금 및 수당 신청까지 생활에 도움이 되는 경제 정보를 꼼꼼하게 알려드려요.
나와 내 가족이 편히 쉴 수 있는 집을 사는 건 많은 사람들의 꿈이죠. 하지만 이 꿈을 이루기 위한 길은 멀고도 험합니다. 구매할 주택의 가격부터 주택을 담보로 받을 수 있는 대출 금액, 취득세까지 현실적으로 알아두고 챙겨야 할 게 많기 때문이죠.

어디부터 시작해야 할지 막막하다면 이 글부터 읽어보세요. 주택 구매를 위해 필요한 기본 지식을 알려드릴게요.
내 조건에 맞는 정부 지원 대출 상품을 확인하세요
먼저 내가 주택 구매에 쓸 수 있는 예산을 확인해 보세요. 가지고 있는 돈이 많다면 좋겠지만, 아쉽게도 대부분 대출을 받아야 할 거예요. 그래서 필요한 것이 바로 '주택담보대출'입니다. 말 그대로 주택을 담보로 대출해 주는 상품이죠. 주택담보대출은 소득과 자산 정도에 따라 종류가 다양해요.
가장 먼저 확인해야 할 상품은 정부 정책 지원 주택담보대출이에요. 서민 주거 안정 지원을 위해 비교적 낮은 금리로 운영하는 대출 상품인데요. 아래 표와 같이 조건에 따른 다양한 대출 상품이 있습니다. 한국주택금융공사 홈페이지에서 더 자세히 확인할 수 있어요.
정책 지원 대상자가 아니더라도 너무 실망하진 마세요!

제1, 2금융권의 민간 주택담보대출 상품을 이용할 수도 있으니까요. 민간 주택담보대출은 일반적으로 정책 지원 상품보다 금리가 조금 높은 대신 자격 조건이 덜 까다로워요. 금융기관 상품마다 대출 조건이 모두 다르기 때문에 자신에게 어떤 상품이 적합한지 꼼꼼하게 따져보는 것을 추천드립니다.
얼마나 대출받을 수 있을까? 용어부터 알아두세요
그러면 내가 받을 수 있는 주택담보대출은 얼마일지 궁금하실 거예요. 나의 대출 한도를 확인하기 위해 알아둬야 할 용어를 먼저 알아볼까요?
LTV (Loan To Value) : 주택담보 대출 비율
주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율을 말해요. 예를 들어 LTV 60%, 집값이 1억 원이면 최대 6,000만 원까지 대출받을 수 있어요. LTV는 기본적으로 부동산 시장의 과열을 방지하기 위한 규제 장치예요. 그래서 정부의 부동산 정책 방향, 투기 지역과 조정 대상 지역 여부 등에 따라 비율이 달라져요.
DTI (Debt To Income) : 총부채 상환 비율
내 소득 중 부채 상환액이 차지하는 비율을 말해요. 내 연간 소득을 기준으로 내가 매년 갚아야 할 대출 원리금을 어느 수준 아래로 제한하는 거죠. 쉽게 말해 소득은 적은데 비싼 집을 사면 그 빚을 갚기 어려울 테니, 현실적으로 갚을 능력만큼 빌리라는 뜻입니다.

연 소득이 5,000만 원이라고 가정해 볼까요? 만약 DTI가 40% 조건이면, 1년에 최대 2,000만 원까지 상환할 정도만 대출받을 수 있어요. 이보다 더 많이 갚아야 하는 대출 규모라면 빌릴 수 없는 거죠.
DSR (Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환 비율
DSR은 최근 등장한 용어예요. DTI처럼 연간 소득을 기준으로 부채 상환 비율을 뜻하는 개념인데요. 조금 다른 건 주택과 상관없는 다른 부채 상환액까지 모두 포함한다는 점입니다. 즉 주택담보대출 원리금뿐 아니라 학자금 대출, 카드론, 신용 대출 등 모든 대출의 원리금을 모두 더하죠. 그래서 DTI에 비해 기준이 훨씬 엄격합니다.

위와 같이 연 소득 5,000만 원을 기준으로, DSR 40% 조건이라면 내가 가진 모든 대출 상환액이 2,000만 원을 넘지 않아야 해요. 만약 주택담보대출 원리금이 2,000만 원이고, 다른 대출 상환액이 1,000만 원이 있다면 대출을 받을 수 없어요.
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